+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Договор аренды очередность погашения задолженности 2020 год

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

решением Арбитражного суда от 24 февраля 2006 г. были частично удовлетворены исковые требования администрации муниципального образования “Город И.“ и с индивидуального предпринимателя Ж. взыскано 3767 руб. неустойки, в удовлетворении требований администрации о взыскании задолженности по арендной плате и освобождении занимаемого помещения отказано. Одновременно суд удовлетворил встречный иск индивидуального предпринимателя Ж. и обязал администрацию муниципального образования “Город И.“ заключить с предпринимателем Ж. договор аренды нежилого помещения площадью 97 кв. м.

Истец с вынесенным решением не согласен, просит его отменить.

Представитель ответчика с доводами истца, изложенными в апелляционной жалобе, не согласен, решение суда просит оставить в силе.

Заслушав представителя ответчика и изучив представленные суду документы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Между сторонами 1 января 2004 г. был подписан договор N 253/264 на аренду нежилого помещения общей площадью 97 кв. м для использования под розничную торговлю.

В соответствии со п. 1.2 договора срок аренды установлен с 1 января по 30 декабря 2004 г.

Договором предусмотрено внесение арендной платы ежемесячно.

В процессе рассмотрения спора судом установлено, что до предъявления иска в суд задолженность по арендной плате ответчиком погашена, что явилось основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в этой части.

Истец не согласен с позицией суда по данному вопросу, поскольку п. 4.3 договора аренды предусматривает, что при наличии у арендатора задолженности по арендной плате и начисленной пени с просроченной суммы за каждый день просрочки платежей денежные средства, поступившие от арендатора, в первую очередь направляются на погашение суммы начисленной пени.

Ссылаясь на ст. 319 ГК РФ, истец указывает, что поступившие от ответчика денежные средства в первую очередь направлялись на уплату пени, а оставшейся суммой погашался долг.

Суд апелляционной инстанции не может признать указанные действия истца правомерными.

Поскольку в платежных документах ответчик указывал назначение платежа как арендную плату за конкретный месяц, то арендодатель должен был учитывать данное обстоятельство и не мог самостоятельно изменять назначение платежа.

Пункт 4.3 договора, по мнению суда апелляционной инстанции, должен применяться в том случае, когда в платежных документах назначение платежа не указано.

Ссылку истца на ст. 319 ГК РФ в данном случае нельзя признать обоснованной, поскольку указанная норма не применяется в тех случаях, когда речь идет об уплате неустойки за ненадлежащее исполнение договора.

В связи с тем, что ответчик несвоевременно исполнял свои обязательства по уплате арендной платы, истец обоснованно, в соответствии с п. 4.1 договора, начислил пеню в размере 0,3% с просроченной суммы.

На основании ст. ст. 330, 331 ГК РФ суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика сумму пени, заявленную истцом.

Суд первой инстанции принял к производству встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя Ж. об обязании истца заключить договор аренды и удовлетворил его.

Однако решение суда не содержит оснований, по которым суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения данного требования. Суд не сослался также на норму права, на основании которой он удовлетворил встречное исковое заявление.

Апелляционная инстанция считает, что основания для удовлетворения встречного искового заявления Ж. отсутствуют.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Заявляя требование об обязании заключить договор аренды, Ж. ссылалась на ст. ст. 610, 621 ГК РФ.

Статья 621 ГК РФ предусматривает, что в том случае, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о том, что спорное помещение сдано в аренду другому лицу. Отсутствуют также документы, свидетельствующие о том, что Ж. в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 621 ГК РФ, обращалась к арендодателю с предложением о заключении договора аренды на новый срок.

Таким образом, на основании ст. 621 ГК РФ, при отсутствии договора аренды, заключенного с другим арендатором, требование Ж. о заключении с ней договора аренды на новый срок (перевода на нее прав и обязанностей) не могло быть удовлетворено.

Ни Ж., ни суд первой инстанции не указали иных правовых оснований для возложения на арендодателя обязанности заключить с ответчиком договор аренды на новый срок.

В связи с этим решение суда в части обязания администрации муниципального образования заключить договор аренды подлежит отмене.

Арендодателем до истечения срока действия договора в адрес ответчика направлено письмо N 05-07/4856 от 27.12.2004 (л.д. 14), полученное, как следует из уведомления (л.д. 13), 29 декабря 2004 г. В данном письме Ж. предлагалось в срок до 1 января 2005 г. освободить занимаемое помещение и сообщалось о том, что договор аренды на новый срок с ней заключен не будет.

Письмом от 02.02.2005 N 05-07/335 истец подтвердил то, что договор аренды на новый срок не заключен.

Таким образом, с 2005 г. между сторонами отсутствуют договорные отношения, а Ж. пользуется имуществом без согласия истца.

Поскольку между сторонами на новый срок договор аренды заключен не был, а договор от 1 января 2004 г. не пролонгирован, то у Ж. отсутствуют правовые основания для занятия помещения.

При данных обстоятельствах требования истца об освобождении помещения подлежат удовлетворению, а решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований об освобождении нежилого помещения — отмене.

Занимаемое Ж. помещение подлежит освобождению в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу настоящего судебного акта.

Исходя из вышеизложенного, апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению, а решение суда от 24 февраля 2006 г. — изменению.

При обращении в суд первой инстанции со встречным исковым заявлением Ж. предоставлена отсрочка в уплате государственной пошлины. Поскольку государственная пошлина по встречному иску не оплачена, на основании ст. 110 АПК РФ она подлежит взысканию с Ж. в доход федерального бюджета в сумме 2000 руб.

На Ж. относятся также расходы по государственной пошлине, связанные с удовлетворением требования об освобождении помещения (2000 руб.), и по рассмотрению апелляционной жалобы в сумме 500 руб.

Общая сумма государственной пошлины, подлежащая взысканию в доход федерального бюджета, составляет 4670 руб. 95 коп.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: в части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ пункт 3 отсутствует, имеется в виду пункт 3 части 1 статьи 270.

Руководствуясь ст. ст. 258, 268, п. 3 ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решение Арбитражного суда Республики Коми от 24 февраля 2006 г. изменить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ж. в пользу истца 3767 руб. 05 коп. неустойки.

Ж. в двухмесячный срок освободить нежилое помещение общей площадью 97 кв. м, используемое для розничной торговли.

Отказать Ж. в удовлетворении встречного искового заявления.

Взыскать с Ж. в доход федерального бюджета 4670 руб. 95 коп. государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу постановления.

Порядок погашения однородных обязательств в общей части гражданского кодекса

Читая статью коллеги Гурьева Вадима Ивановича о договорах купли-продажи и поставки, вспомнил давнюю находку, связанную с порядком исполнения нескольких однородных обязательств и зачётом неоднократного исполнения по частям в счёт этих обязательств.

Условие задачи:

Имеется договор, связанный с передачей имущества, либо несколько таких договоров. Имущество делимое и обязательство исполняется частями, то есть имущество передаётся не сразу, а по частям. Как определять порядок исполнения?

Так в счёт пользования какой комнатой какой платёж засчитывать?

Суды пользуются аналогией со ст. 522 ГК РФ «Погашение однородных обязательств по нескольким договорам поставки»
1. В случаях, когда поставка одноименных товаров осуществляется поставщиком покупателю одновременно по нескольким договорам поставки и количество поставленных товаров недостаточно для погашения обязательств поставщика по всем договорам, поставленные товары должны засчитываться в счет исполнения договора, указанного поставщиком при осуществлении поставки либо без промедления после поставки. 2. Если покупатель оплатил поставщику одноименные товары, полученные по нескольким договорам поставки, и суммы оплаты недостаточно для погашения обязательств покупателя по всем договорам, уплаченная сумма должна засчитываться в счет исполнения договора, указанного покупателем при осуществлении оплаты товаров или без промедления после оплаты. 3. Если поставщик или покупатель не воспользовались правами, предоставленными им соответственно пунктами 1 и 2 настоящей статьи, исполнение обязательства засчитывается в погашение обязательств по договору, срок исполнения которого наступил ранее. Если срок исполнения обязательств по нескольким договорам наступил одновременно, предоставленное исполнение засчитывается пропорционально в погашение обязательств по всем договорам. При этом суды руководствуются ч. 1 ст. 6 ГК РФ Применение гражданского законодательства по аналогии.
В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Суды, применяя ст.522 ГК РФ, пользуются в разных вариантах следующей формулировкой:
Поскольку порядок погашения однородных обязательств по нескольким договорам разного вида / по договорам подряда / по договорам аренды / и т.п… законодательно не урегулирован, подлежат применению нормы, регулирующие схожие отношения.

Это интересно:  Отп банк взыскание задолженности 2020 год

На основании части 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Но действительно ли отсутствуют в общей части Гражданского кодекса РФ нормы, позволяющие регулировать вопросы исполнения однородных обязательств?

У меня на практике возник вопрос о зачёте обязательства, когда по нескольким договорам поставки длительное время поставлялись, хотя и близкие по номенклатуре, но тем не менее разные товары. Платежи по этом договорам так же осуществлялись постоянно на протяжении длительного времени, но не указывалось за какую конкретно поставку произведена оплата. При этом поначалу платежи шли авансом по всем обязательствам, но в последствии стали «отставать», образовалась задолженность, что чревато начислением штрафных санкций. Прямо ст. 522 ГК РФ этот вопрос не урегулирован.

Что делать? Неужели общие положения гражданского законодательства оказались недостаточными и такой очевидный факт, как зачётность обязательств действительно не урегулирован?

Полагаю, что это не так. Соответствующие нормы права имеются.

Следует исходить из двух основных позиций и двух дополнительных.

Две основные позиции следующие:

— Презумпция разумности и добросовестности участников гражданского оборота, установленная ч. 5 ст. 10 ГК РФ.
— Право выбора должника при исполнении альтернативного обязательства, установленное ст. 320 ГК РФ.

Объединяя эти две позиции получаем, что разумный должник выберет наиболее выгодное для себя обязательство, и даже если конкретное назначение платежа не указано, его следует считать к выгоде должника.

С другой стороны добросовестный кредитор не будет ввергать должника в излишние расходы, засчитывая платежи так, чтобы вызвать для должника повышенные штрафы или иные неблагоприятные последствия. Да и в силу ч. 1 ст.10 ГК РФ не допустимо осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу.

Две дополнительные позиции следующие:

— Нужно учитывать, установленную ст. 319 ГК РФ очерёдность погашения требований кредитора.
— Нужно учитывать правила о зачёте, установленные ст. 410 ГК РФ, ст. 411 ГК РФ и ст. 412 ГК РФ, так как зачёт (погашение однородных обязательств) не всегда допустим и не всегда возможен.

Однако, применяя по аналогии ст. 522 ГК РФ суды не всегда учитывают вышеуказанные правила, установленные общей частью Гражданского кодекса РФ. Имеются случаи, когда зачитываются платежи так, что это должнику невыгодно, влечёт для него большие штрафные санкции (например, когда по разным договорам установлены штрафные санкции в разном размере). Хотя очевидно, что, действуя разумно, должник выберет тот платёж, который вызывает меньше штрафных санкций и иных негативных последствий (как правило — это более ранний платёж).

Полагаю, изложенные изыскания будут полезны коллегам в практической работе.

12.3. НЕУСТОЙКА ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

Статьи 330, 331, 332, 333, 394 ГК РФ

Неустойка (штраф, пеня) представляет собой денежную сумму, установленную договором или законом и выплачиваемую стороной, не исполнившей или ненадлежащим образом исполнившей обязательства по договору (п. 1 ст. 330 ГК РФ). При ее истребовании доказывается факт нарушения обязательства.

Согласование условия о неустойке

Соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме (ч. 1 ст. 331 ГК РФ). В противном случае условие о неустойке будет считаться несогласованным и стороны не смогут потребовать ее уплаты. Письменная форма соглашения о неустойке будет считаться соблюденной, если стороны включат условие о неустойке непосредственно в договор аренды.

Внимание! Соглашение о неустойке может быть заключено после подписания договора аренды, однако оно обязательно должно быть оформлено до момента прекращения действия основного договора. В противном случае соглашение сторон о договорной неустойке может быть признано недействительным и стороны не смогут взыскать такую неустойку (см. Риск арендодателя 12.3.1).

При согласовании условия о неустойке необходимо определить основания ее уплаты. В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ должник уплачивает кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Следовательно, можно сделать вывод, что в договоре требуется указать конкретные обязательства, за неисполнение (ненадлежащее исполнение) которых уплачивается неустойка. Общая формулировка, например о том, что неустойка уплачивается при любом неисполнении обязательств, влечет признание соглашения о неустойке несогласованным, и стороны не могут требовать ее взыскания (см. Риск арендодателя 12.3.2, Риск арендатора 12.3.1).

Таким образом, для того, чтобы условие о неустойке было согласовано, в договоре необходимо предусмотреть:

– случаи уплаты штрафа и его размер;

– случаи уплаты пени и ее размер;

Если условие о неустойке не согласовано

В таком случае нельзя будет потребовать принудительного включения данного условия в текст договора аренды (см. Риск арендатора 12.3.2).

Кроме того, стороны будут не вправе требовать уплаты неустойки, если только она не установлена законом (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

При отсутствии в договоре соглашения о неустойке за просрочку исполнения денежного обязательства пострадавшая сторона может требовать уплаты ей процентов по ст. 395 ГК РФ, а также взыскания причиненных убытков, если предварительно докажет их.

Если в договоре отсутствует соглашение о неустойке за просрочку исполнения неденежного обязательства (просрочку предоставления арендованного имущества, проведения капитального ремонта и пр.), пострадавшая сторона не вправе требовать уплаты ей процентов по ст. 395 ГК РФ. Она может потребовать только возмещения причиненных убытков по ст. 393 ГК РФ, если предварительно докажет их.

Условие о погашении неустойки до погашения основного долга

Не рекомендуется согласовывать условие о том, что поступившие от арендатора платежи в первую очередь погашают неустойку, а затем сумму основного долга. Президиум ВАС РФ в п. 2 Информационного письма от 20.10.2010 N 141, в частности, разъяснил, что соглашение, по которому требование об уплате неустойки погашается ранее требований, указанных в ст. 319 ГК РФ (т.е. требований по обязательствам, которые должник принял на себя при заключении договора), противоречит смыслу указанной статьи и является ничтожным.

После вступления в силу с 1 сентября 2013 г. изменений в ст. 168 ГК РФ такое условие по общему правилу стало оспоримым. Иная квалификация возможна, только если в законе нет иных последствий, не связанных с недействительностью, либо если законом установлены исключения из правила оспоримости. В частности, в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ условие ничтожно, если посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и при этом в законе не указано, что оно оспоримо или должны применяться иные последствия, не связанные с недействительностью.

Внимание! Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что в случаях, когда условия договора противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, он может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в части на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ даже при отсутствии в законе специальной оговорки о ничтожности такого договора или условия (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов).

Представляется, что условие, по которому поступившие от арендатора платежи в первую очередь погашают неустойку, а затем сумму основного долга, будет являться оспоримым и после разъяснения, данного Пленумом Верховного Суда РФ, поскольку в нем идет речь о противоречии существу определенного вида обязательства, тогда как ст. 319 ГК РФ регулирует общие положения об их исполнении.

Уменьшение неустойки, несоразмерной последствиям нарушения обязательства

Суд вправе уменьшить неустойку, рассчитанную согласно условиям договора, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Это интересно:  Закон о взыскании задолженности по алиментам 2020 год

В связи с этим необходимо учитывать следующее.

  1. Должнику, являющемуся коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем либо некоммерческой организацией, деятельность которой приносит доход, следует подать обоснованное заявление о снижении неустойки (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7). Такое заявление (ходатайство) подается по правилам ст. 159 АПК РФ.

При этом возражения относительно исковых требований не могут рассматриваться как заявление о несоразмерности неустойки и ходатайство о ее снижении (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов). Должник обязан доказать, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к возникновению у кредитора необоснованной выгоды (п. 2 ст. 333 ГК РФ, п. 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

  1. Размер неустойки, взыскиваемой с иных лиц, суд может снизить на основании ст. 333 ГК РФ как по заявлению должника, так и по собственной инициативе, если установит очевидную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).
  2. Размер неустойки за просрочку денежного обязательства не может быть меньше средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц, существующих в периоды просрочки в месте жительства кредитора или месте нахождения кредитора – юридического лица (п. п. 1, 6 ст. 395 ГК РФ, п. 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).
  3. При уменьшении неустойки за нарушение неденежного обязательства предусмотренные п. 6 ст. 395 ГК РФ правила о снижении процентов на сумму долга (за пользование чужими денежными средствами) не применяются, если иное не установлено законом (п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

Внимание! Условие договора об ограничении или запрете применения ст. 333 ГК РФ является ничтожным (п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

12.3.1. Случаи уплаты штрафа по договору аренды и его размер

Штраф – это единовременная денежная выплата за допущенное нарушение. Его установление целесообразно, если пострадавшей стороне важен факт неисполнения обязательства, а не нарушение срока его исполнения.

Основания для уплаты штрафа

Штраф можно установить, например, в следующих случаях:

– передача имущества в аренду без принадлежностей и (или) относящихся к нему документов;

– использование арендованного имущества не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества;

– любые другие нарушения по усмотрению сторон.

По смыслу п. 1 ст. 431.2 ГК РФ штраф может быть установлен в договоре за предоставление другой стороне недостоверных заверений об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения договора. Речь идет об обстоятельствах, имеющих отношение в том числе к предмету договора, полномочиям на его заключение, наличию необходимых лицензий и разрешений либо относящихся к третьему лицу. Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не будет препятствовать взысканию неустойки (абз. 2 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). Недостоверными могут оказаться заверения со стороны как арендодателя, так и арендатора (например, заверения арендатора о стабильном финансовом положении, заверения арендодателя о техническом состоянии объекта аренды).

Обязанность уплатить штраф возникает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что контрагент будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения (абз. 3 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). Если сторона дала недостоверные сведения при осуществлении предпринимательской деятельности, она должна будет уплатить штраф вне зависимости от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений (иное может быть предусмотрено соглашением сторон). В этом случае сторона, предоставившая недостоверные заверения, предполагается знавшей о том, что контрагент будет на них полагаться (п. 4 ст. 431.2 ГК РФ).

Размер штрафа

Размер штрафа может быть определен указанием либо конкретной суммы, подлежащей уплате в случае нарушения условий договора, либо способа ее расчета (например, 10 процентов от стоимости арендованного имущества).

Примеры формулировки условия:

“Арендатор несет перед арендодателем ответственность за неисполнение обязанности по проведению текущего ремонта арендованного имущества в виде штрафа в размере (указывается сумма) рублей”.

“В случае просрочки предоставления имущества в пользование арендатору арендодатель обязан уплатить штраф в размере 5 (пяти процентов) от стоимости имущества”.

Стороны договора вправе установить любой размер штрафа. Однако следует учитывать, что суд может уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ). Подробнее о возможности снижения судом размера данной выплаты см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

Если в договоре аренды не согласовано условие о штрафе

В этом случае добросовестная сторона будет не вправе требовать уплаты штрафа за нарушение условий договора (ст. 331 ГК РФ).

12.3.2. Случаи уплаты пени по договору аренды и способы определения ее размера

Пеня – это определенная денежная сумма, подлежащая уплате должником за каждый день (час, месяц или иной период) просрочки исполнения обязательства. Для того чтобы условие о неустойке в виде пени было согласовано, необходимо прямо указать в договоре ее размер и период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который она устанавливается.

Основания для начисления пени

Пеню можно установить в следующих случаях:

– нарушение срока внесения арендных платежей;

– нарушение срока передачи арендованного имущества арендатору;

– несвоевременный возврат арендованного имущества после окончания срока аренды;

– неисполнение любого иного обязательства в срок.

Подробнее о согласовании условия о неустойке за несвоевременный возврат арендованного имущества после окончания срока аренды см. п. 4.2.4 “Срок возврата арендованного имущества” настоящих Рекомендаций.

Размер пени

Стороны договора вправе определить любой размер пени. Однако следует учитывать, что суд может уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). Подробнее обо всех особенностях снижения судом данной выплаты см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

Размер пени может быть определен различными способами:

1) указанием фиксированной суммы, начисляемой за каждый период просрочки. В этом случае необходимо определить:

– конкретную сумму, подлежащую начислению;

– период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который она устанавливается.

Пример формулировки условия:

“Арендодатель несет ответственность за просрочку передачи арендованного имущества арендатору в виде уплаты пени в размере (указывается сумма) за каждый день просрочки”;

2) указанием на процент от определенной суммы, начисляемый за каждый период просрочки. В этом случае необходимо определить:

– проценты, подлежащие начислению;

– сумму, исходя из которой рассчитываются проценты. В качестве этой суммы может быть установлена, например, сумма просроченного платежа или стоимость арендованного имущества;

– период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который начисляются проценты.

Пример формулировки условия:

“При несвоевременном внесении арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пеню) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки”.

Рекомендуется для каждого вида пени устанавливать один способ определения ее размера. Если в договоре установить сразу два способа определения размера пени за одно нарушение, суд может признать условие о размере пени несогласованным, что повлечет невозможность ее взыскания (см. Риск арендодателя 12.3.3).

Стороны договора вправе установить любой размер пени. Однако следует учитывать, что суд может уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ). Подробнее о возможности снижения судом размера данной выплаты см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

Правомерно ли при просрочке внесения арендной платы начислять неустойку на сумму включенного в арендную плату НДС?

Ответ: Да, правомерно.

Если размер пени не согласован

В таком случае условие о неустойке является несогласованным и стороны не вправе требовать ее уплаты (см. Риск арендодателя 12.3.4).

Предельный размер пени

Для ограничения размера ответственности при установлении неустойки в форме пени стороны могут согласовать в договоре ее предельный размер (например, не более чем 10 процентов от суммы задолженности).

Пример формулировки условия:

“За просрочку внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от не уплаченной вовремя суммы за каждый день просрочки, но не более 10% суммы просроченного платежа”.

Другим способом ограничения размера неустойки является установление предельного срока, за который она взимается (например, не более двух месяцев с момента наступления срока уплаты арендных платежей).

Пример формулировки условия:

“За просрочку внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от не уплаченной вовремя суммы за каждый день просрочки, но не более двух месяцев с момента наступления срока оплаты”.

Внимание! Установление в договоре предельного размера пени не лишает суд права снизить ее величину, если он сочтет неустойку явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ, п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7). Подробнее о правилах снижения неустойки см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

Это интересно:  Мтс взыскание задолженности 2020 год

Если в договоре предельный размер пени не установлен

В этом случае неустойка будет взыскана полностью и рассчитана до момента исполнения обязательства исходя из условий, согласованных в договоре. Однако, если неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, она может быть снижена судом по правилам ст. 333 ГК РФ. Подробнее о снижении неустойки см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

12.3.3. Валюта неустойки по договору аренды

Неустойка может быть установлена в рублях, иностранной валюте, условных денежных единицах (у. е.) и т.д.

В соответствии с п. 1 ст. 317, ст. 140 ГК РФ расчеты должны производиться только в рублях, за исключением случаев, установленных законом (п. 3 ст. 317 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 N 70 “О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации”).

В связи с этим стороны должны обязательно согласовать курс, по которому неустойка будет пересчитана в рубли для осуществления оплаты (п. 2 ст. 317 ГК РФ). Подробнее об определении курса валют по отношению к рублю РФ см. п. 6.2.2 настоящих Рекомендаций.

Таким образом, независимо от того, в какой валюте установлена неустойка, ее уплата будет осуществляться в рублях РФ.

Пример формулировки условия:

“Арендодатель несет перед арендатором ответственность за просрочку передачи арендованного имущества арендатору в виде штрафа в размере (указывается сумма) долларов США. Подлежащая взысканию сумма штрафа уплачивается в рублях и определяется по курсу рубля к доллару США на момент списания денежных средств с расчетного счета арендатора”.

Порядок взыскания задолженности по договору аренды

Передача имущества в аренду считается одним из самых привлекательных и простых способов пассивного заработка. Однако и здесь можно столкнуться с трудностями, связанными с недобросовестностью арендаторов. Поэтому к сдаче имущества следует теоретически подготовиться, особенно в отношении взыскания задолженности по договору аренды.

Возникновение задолженности по договору аренды

Арендным отношениям посвящена глава 34 ГК РФ. Статья 606 раскрывает сущность договора аренды, который подразумевает передачу за плату какого-либо объекта одним лицом другому в пользование на ограниченное соглашением время.

Отношения между арендодателем и арендатором должны включать 2 обязательных условия:

  1. На срок, указанный в договоре, права на имущество переходят арендатору, в том числе на полученные в процессе его эксплуатации результаты.
  2. Арендатор обязан своевременно совершать платежи в пользу арендодателя, пока не закончится действие соглашения.

Именно при нарушении второго правила возникает арендная задолженность. Чтобы не столкнуться с проблемами в процессе ее взыскания, важно правильно оформить договор. Он будет считаться законным только при наличии 2-х важных составляющих:

Цена аренды обычно устанавливается в фиксированной форме, но в договоре может указываться возможность ее пересчета в будущие периоды. Объектом аренды выступает передаваемое в пользование имущество. Это могут быть помещения жилого и нежилого назначения, земельные участки, транспорт, оборудование и т.д. Согласно требованиям ст.607 ГК РФ, в договоре указываются сведения, определенно устанавливающие имущество. Например, для здания это адрес и квадратура.

Если договор оформлен в соответствии с законодательством, а арендатор не спешит выполнять его условия, можно приступать к действиям по взысканию задолженности. Но, прежде всего, нужно сделать ее расчет.

Расчет такого долга

Задолженность по арендной плате начинает исчисляться после окончания периода, в который должен был быть внесен очередной платеж. С этого же момента начинает свой отсчет срок исковой давности, продолжительность которого составляет 3 года.

Кроме суммы задолженности, которую рассчитывают умножением количества месяцев просрочки на цену аренды, арендодатель вправе взыскать с должника неустойку. Выделяют две ее разновидности:

Законная неустойка устанавливается ст.332 ГК РФ и начисляется должнику независимо от того, прописан ли данный пункт в договоре. Ее размер составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Но стороны могут установить и собственный процент, тогда это уже будет договорная неустойка. Начисление неустойки происходит за каждый просроченный день.

При договорной неустойке в формуле нужно заменить 1/300 ставки ЦБ на установленный соглашением процент.

Процедура взыскания

Взыскать задолженность по аренде можно через суд, однако, это невозможно без проведения досудебных мероприятий. Заключаются они в отправке претензионного письма нарушителю условий договора.

В претензии указываются следующие данные:

  1. Сведения о сторонах соглашения.
  2. Дата заключения и реквизиты договора.
  3. Реквизиты акта приема-передачи арендуемого объекта.
  4. Момент возникновения и сумма задолженности, а также требование ее погашения.
  5. Ссылки на законодательные акты.

Скачать пример претензии можно здесь.

Претензия о задолженности по договору аренды (образец)

Приложение к письму составляют копии договора и актов приема-передачи, расчет задолженности, а также документы в подтверждение отсутствия арендных платежей (акт сверки, ведомость расчетов).

Если отправка претензии не возымела действия, можно приступать к взысканию в судебном порядке. Иск направляют в Арбитражный суд по месту регистрации должника. Он должен содержать:

  • наименование суда;
  • данные об арендаторе и арендодателе;
  • требование истца с указанием ссылок на законодательные акты;
  • обстоятельства, на которых основывается требование, и факты их подтверждающие (договор аренды, акты приема-передачи);
  • цену иска, то есть сумму долга;
  • расчет задолженности;
  • сведения о претензионных мерах;
  • документ, подтверждающий уплату госпошлины;
  • перечень прилагаемых документов.

К иску прилагают копии договора аренды, актов приема-передачи, расчеты задолженности и неустойки, доказательства отсутствия арендных платежей, переписку с ответчиком в подтверждение досудебного урегулирования и иные документы, имеющие отношение к спору. При подаче искового заявления, его копия обязательно направляется в адрес ответчика заказным письмом.

При принятии судом положительного решения, он выдаст исполнительный лист, который станет основанием для взыскания долга с арендатора судебными приставами.

Расторжение договора

При нарушении условий соглашения арендатором, арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор через суд. Последний удовлетворит требование только при наличии на это существенных оснований. Это может быть просрочка арендных выплат более чем за 2 месяца, либо их внесение в неполном размере, вследствие чего образовалась задолженность.

Какой бы не была причина, арендодатель обязан сначала направить арендатору уведомление с просьбой погасить возникшую задолженность, попытавшись решить спор в досудебном порядке. Если в ответ будет получен отказ, можно обратиться в судебные органы с иском на расторжение договора.

Расторжение соглашения в одностороннем порядке возможно и без судебного вмешательства, при условии, что договор содержит такую возможность. Стороны вправе предусмотреть ее для случаев одностороннего нарушения условий.

Прекращение договорных отношений никак не сказывается на обязательствах должника. Арендатор сохраняет свое право как на взыскание задолженности, так и начисленной по ней неустойки. Данное право подтверждается Постановлением ВАС №35 от 06.06.2014 г.

Судебная практика

Судом было отклонено ходатайство о принятии уточнений, однако требование о взыскании первоначальной суммы задолженности и неустойки по ней было удовлетворено. Аргументировал свое решение суд ссылкой на Постановление Правительства РФ №582 от 16.07.2009г., согласно которому при изменении кадастровой стоимости участка, арендная плата пересчитывается не ранее 1 января года, который следует за годом внесения изменений в кадастровый учет.

Пример 2. Истец Павлова В.А., являющаяся индивидуальным предпринимателем, обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к АО «БайкалБанк» о взыскании арендной задолженности в сумме 4375 руб., из которых 375 руб. неустойка. Ввиду отсутствия обоснования заявленного требования и сведений о досудебном урегулировании, иск был оставлен без движения, а Павловой В.А. было направлено письмо с предложением надлежаще оформить заявление. Так как в течение месяца истец не предпринял каких-либо действий, суд принял решение о возвращении искового заявления Павловой В.А. Уплаченная в размере 2000 руб. госпошлина также была возвращена истцу.

Как показывает судебная практика, добиться удовлетворения требований в отношении арендной задолженности можно только после предоставления суду доказательств нарушения обязательств арендатором. Обязательным моментом также является попытка самостоятельно разрешить спор путем отправки претензии должнику. Только при тщательной подготовке к судебному процессу и надлежащем оформлении всех необходимых документов, можно рассчитывать на взыскание задолженности с недобросовестного арендатора.

Долги за аренду могут обернуться уголовным наказанием, о чем расскажет видео ниже:

Статья написана по материалам сайтов: pravorub.ru, narodirossii.ru, uriston.com.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector